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作者|吴亚

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相隔约半年时间,年届古稀的陈国祥再次开启了IPO的征程,这一次是5月28日祥生活服务集团有限公司(以下简称“祥生活”)交表,在港交所门前排起了队。


招股书显示,上市重组后的祥生活由陈国祥的家族信托全资子公司Shinfamily Limited持股98%;原绿城集团高管寿柏年以860万元投资入股占2%股权,这也是寿柏年第二次投资祥生集团的产业。


最为外界关注的是,陈国祥女儿陈雪宜担任祥生活的执行董事兼董事会副主席,负责制定集团整体业务方向及策略发展。这是继将儿子陈弘倪推向台前掌舵地产集团之后,陈国祥再为子女铺路。


与诸多上市物企一样,祥生活业务模式依旧没有新意,收入主要来自“老三样”。其中,增值业务是祥生活未来的发展潜力增长点。其表示IPO募资所得拟用于寻求策略收购及投资机会,扩张增值业务等。


截止2020年末,祥生活在管面积为1840万平米,浙江省占比56.9%。对照克而瑞发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》,其1840万平米的在管面积位列行业第84位。


净利润三年复合增长率达94.4%

从业绩来看,过去三年间,祥生活营收由2.44亿元增至4.59亿元,净利润由0.12亿元增至0.46亿元,复合年增长率达37%、94.4%。


非业主增值服务曾是祥生活的第一大收入来源,2018年营收贡献比高达63.4%。但至2020年,物业管理服务逆转成为其最大的收入来源,约占50%比重。


而祥生活的社区增值服务贡献虽然较小,但增长潜力较大,营收贡献比由2018年的3.8%提升至2020年9.0%,增加5.2个百分点。


祥生活对增值服务更大的期待,其拟将部分募资所得款用于丰富增值服务组合。具体计划专注于开发装修服务和资产管理服务两项新服务,其中资产管理服务建立在扩展停车场服务的基础之上,届时其角色将由物业代理转换为资产管理人。


祥生活的业绩呈现出对关联公司祥生集团的依赖,过去三年间,祥生活来自祥生集团所开发物业提供物业管理服务的收入由5380万元增至1.97亿元,占同期物业管理服务总收入的比重也由66.9%上升到了85.9%。


同期,祥生活来自祥生集团获取的非业主增值服务收入分别由9530万元增至1.48亿元,占非业主增值服务总收入的比重由61.5%上升到了78.4%。


此外,过去三年间,祥生活的应收贸易账款由7592.7万元增至1.76亿元,其中来自关联方的款项占比虽已由70.45%降至65.43%,但仍位于较高水平。


据该公司在招股书中所言,这部分款项主要来自非业主增值服务,尤其是向关联方提供的案场服务。招股书显示,案场服务过往三年对祥生活非业主增值服务的营收贡献比均在62%以上。


浙江省贡献超61%物业管理收入

规模方面,过去三年间,祥生活在管建筑面积由2018年的690万平方米,增至2020年的1840万平方米。或因与祥生集团业务关系密切,祥生集团深耕浙江的发展战略也延续到了祥生活身上。


截止2020年末,祥生活向浙江省的66个项目提供物业管理服务,占其同期物业管理服务总在管项目数的56.9%,为其贡献了超61%的物业管理收入。


业务区域集中,这也意味着所面临的市场风险会更高,祥生活也在招股书中坦言,“我们的业务、财务状况可能尤其容易受到浙江省房地产或物业管理市场的影响”。


过去三年间,祥生活来自独立第三方的物业管理收入已由27.1%,猛降11.8%。不过,在每平米收费水平方面,独立第三方反而更高。


招股书显示,祥生活来自独立第三方的每平方米平均物业管理费最高时达1.88元,祥生集团及关联方最高时仅为1.75元。


整体毛利率表现则较为平稳,过往三年间祥生活这一指标为21.8%、24.1%、25.2%,呈上扬趋势。不过,物业管理服务毛利率偏低,均在19%以下;社区增值服务毛利率最高时达到了25.2%。


据招股书披露,截至2018年1月1日,祥生活录得累计亏损的期初余额为人民币1300万元。其解释称,主要系公司启动新项目及业务扩张,所带来的成本(主要包括员工成本、办公费用以及购买设施及设备开支)有所拓展所致。


通过前期的布局后,截止2019年末,祥生活不再录得任何累积亏损;截至2020年末,祥生活服务的保留盈利6780万元。


绿城前高管860万战投持股2%

祥生集团于上世纪80年代初,由陈国祥创立于浙江诸暨,至今已发展成为集地产开发、小镇开发及运营、商业开发及运营等事业版块于一体的多元化产业集团。


2020年11月,祥生集团旗下祥生控股(集团)有限公司(02599.HK)在香港联交所主板挂牌上市。从递表到成功上市,祥生控股仅用时168天,创下2019年以来房企上市的最快速度,并成为2020年内首家一轮过审的房企和年内最大的内房股IPO。

祥生活重组前股权结构,图片来源:招股书

招股书显示,重组前,祥生物业服务的大股东为祥生实业,持股98%;另一股东为朱国玲持股2%。其中,祥生实业由陈国祥持股99%,陈弘倪持股1%。陈弘倪为陈国祥的儿子,而朱国玲为陈国祥的配偶,换言之,陈国祥及其家族成员控制祥生物业服务。


重组后,祥生活的大股东为Top Honour,持股98%。而Top Honour由Shinlight Limited100%持股,Shinfamily Holdings又由陈国祥及其家族成员为受益人的家族信托全资持有;祥生活的另一股东为Golden Stone,持股2%。


Golden Stone为一家于英属处女群岛注册成立的投资控股公司,由寿柏年全资拥有。在递交招股书前夕的4月12日,寿柏年从朱国玲手上收购了祥生活2%的股权,代价为860万元。


公开资料显示,寿柏年与陈国祥夫妇结识于2005年前后,这已经是寿柏年第二次投资祥生集团的产业,在祥生控股上市前,寿柏年曾以6200万收购了祥生控股约1%的股份。


祥生活在招股书中,称寿柏年为一名经验丰富的投资者,称其在中国多个行业(包括物业开发、物业管理、医疗及保健以及教育)拥有逾13年的股权投资经验,“其自2015年8月起为绿城服务的最终控股股东。于2006年7月至2018年1月,亦持有绿城中国的股权”。


祥生活认为,寿柏年可在需要时为集团提供有关发展扩张计划的业内独特见解及策略建议;同时, 其多年在中国物业管理行业的商业网络所建立的关系及人脉,将为公司的物业管理服务业务带来协同效应。


换言之,重组后的祥生活与已经上市的祥生控股也并无直接的股权关系,双方仅为业务合作。


从公司董事会构成来看,祥生活董事会由三名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事组成。其中,现年69岁的陈国祥,担任董事会主席兼非执行董事,但不参与公司业务的日常管理和运营,仅负责对集团的整体发展提供指导及制定业务策略以及统筹董事会。


置于台前的是陈国祥现年30岁的女儿陈雪宜,其担任祥生活执行董事兼董事会副主席,负责制定公司整体业务方向及策略发展。


公开资料显示,陈雪宜曾在加拿大英属哥伦比亚大学获得商业学士学位。2015年1月-2016年7月,年仅24岁的陈雪宜曾在平安银行股份有限公司宁波分行房地产金融部任客户关系经理职务。


2016年,陈雪宜开始担任祥生实业的执行董事,主要负责基金会的整体管理。2017年7月,陈雪宜加入祥生活至今。


祥生活是典型的“二代掌权、老臣辅佐”的公司治理格局,除了陈雪宜资历稍浅之外,其他管理层多数在行业具有颇深经验。


如现年45岁的执行董事兼首席财务官陈国农,拥有超过22年的会计及财务管理经验,曾先后担任旺旺食品财务总监、中都控股财务管理部经理;现年37岁的执行董事石烨,拥有12年的管理及行政经验。


本次推动物业板块上市,也被外界解读为陈国祥将地产交棒儿子陈弘倪之后,将物业交棒给女儿。目前,陈弘倪任祥生控股执行董事兼行政总裁。


如若祥生活此次成功过会,陈国祥将迎来自己的第二家上市平台,陈雪宜也将成为一家新上市物企的掌舵人。


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